Verificação de divisas de imóveis

A execução dos estudos para a verificação de divisas, requer a análise da cadeia dominial dos imóveis envolvidos diretamente, e de alguns imóveis do entorno.

A cadeia dominial do imóvel consiste em um estudo realizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis para um determinado imóvel, identificado através do nº da matrícula. Contempla o acompanhamento da sequência cronológica e registro de todas as transmissões ocorridas sobre o mesmo terreno, abrange a partir do proprietário atual até a origem da titularidade.

No Brasil existem dois tipos de títulos dominiais, que são as transcrições e as matrículas.

A transcrição de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, foi iniciada através do Decreto 4.857, no ano de 1.939. O registro baseava-se em transcrever as transmissões no Livro de Transcrição, este modelo de registro evidenciava os dados pessoais dos proprietários, sendo o imóvel em si figurado apenas como o objeto daquele registro, por este motivo as transcrições apresentavam descrição precária referente ao imóvel.

Um fato importante nos registros de transcrições é que quando um imóvel sofria uma alteração de proprietários, por exemplo, um novo número de transcrição era gerado, sendo o número de transcrição anterior finalizado. Já nas matrículas, quando ocorrem transmissões de propriedade (compra e venda), o número da matrícula permanece o mesmo, sofrendo alteração na numeração da matrícula nos casos de desmembramentos  e unificações, por exemplo.

A regulamentação para utilização do Livro de Matrículas no Cartório de Registro de Imóveis entrou em vigor no dia 31 de dezembro de 1.975, chamada de Lei dos Registros Públicos, a qual alterou algumas práticas cartorárias, inclusive na esfera do cartório de Registro de Imóveis.

A mudança na lei para o Cartório de Registro de Imóveis não excluiu a validade do sistema anterior, tampouco mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição. Isso significa que os imóveis que foram registrados no livro de transcrição e porventura, não passaram por atualizações, permanecem registrados no livro de transcrições.

Os dados constantes na matrícula deveriam caracterizar a correta localização, descrição e benfeitorias do imóvel. Na sequência, informações a respeito das transmissões e atuais proprietários, averbações e outras anotações localizadas na matrícula do imóvel. Porém, ao se observar os documentos de propriedade registrados em cartórios, é frequente encontrar descrições errôneas, que não representam com acurácia a real posição da parcela na superfície física, ocasionando problemas, dentre eles, o principal é a incerteza dos reais limites dos imóveis e consequentemente, discussões sobre as divisas.

A caracterização de um imóvel com relação aos seus limites e confrontações é necessária para se definir univocamente a propriedade urbana. Contudo, a inexistência de referenciais teóricos e normativos que estabeleçam procedimentos corretos e padronizados para seguir, faziam com que descrições fossem inconsistentes, incompletas e, por vezes, erradas, dificultando a materialização dos limites descritos em documentos dominiais registrados nos Cartórios de Registro de Imóveis Brasileiros.

Estas deficiências e falta de clareza dos documentos dominiais, faz com que existam questionamentos sobre as divisas dos imóveis, e o consequente surgimento de inúmeras ações judiciais.

Para o estudo deste tipo de Laudo Pericial, faz-se necessário também o levantamento topográfico da área em estudo, ou seja, os imóveis envolvidos e seu entorno. A quantidade de imóveis no entorno a serem estudados, dependerá de cada caso.

Para o estudo dos títulos dominiais a Avalie Engenharia utiliza um método próprio, no qual é montada toda a cadeia de títulos em forma de esquema gráfico. Neste esquema é possível visualizar a origem dos títulos, seus desmembramentos, unificações, vendas, datas e confrontações. Estas informações dispostas de forma ordenada, permitem a verificação de inconsistências da cadeia dominial, e as possíveis causas dos questionamentos dos envolvidos.

Após esta análise, são traçados os polígonos indicados nos títulos, materializando o perímetro do imóvel. O resultado deste estudo é sobreposto ao levantamento topográfico atual do local. Através desta sobreposição é possível verificar de forma visual onde estão as divergências entre os títulos e a ocupação real dos imóveis.

Este tipo de trabalho assemelha-se à montagem de um quebra cabeça, onde o local das peças é testado e encaixado na configuração adequada a situação local e aos documentos estudados.

Este estudo pode e deve ser contratado por um ou mais proprietários, quando surgirem impasses relativos as divisas, de modo a se evitar custos com ações judiciais. Porém, quando os confrontantes não entram em acordo sobre a localização de suas divisas, geralmente procuram meios judiciais para resolver a questão, nas chamadas Ações Reais Imobiliárias. A “ação real” provém de uma variação da expressão “direito real”, do latim “jus in re” que significa “direito sobre a coisa”. Sendo assim, aquele que tem direito sobre um bem móvel ou imóvel, é o proprietário legal e está sujeito de uma ação real. Como exemplo de ações reais, pode-se definir: usucapião, reconhecimento de um usufruto, uso ou habitação, hipoteca, penhor, propriedade fiduciária, entre outros.

Neste tipo de ação o Juiz geralmente nomeia um Perito de sua confiança que realizará os estudos sobre as questões divergentes. Através de seus profissionais, a empresa Avalie Engenharia, já realizou mais de 80 Laudos Judiciais, envolvendo questões de divisas de imóveis.

Imagem 1- Exemplo de esquema gráfico montado para a análise das divisas de um imóvel.

Imagem 2 – Execução de levantamento topográfico para a confrontação com os dados existentes nas matrículas.