A perícia judicial na área de engenharia civil consiste em um exame, vistoria ou avaliação e será solicitada por um juiz quando a resolução de uma determinada questão depender conhecimento técnico específico. A perícia e a sua consolidação através do laudo pericial, auxiliará o juiz no esclarecimento de fatos e na definição de responsabilidades. As perícias podem ser requeridas nas mais diversas áreas da engenharia civil como avaliação de imóveis, manifestações patológicas, disputa por divisas/áreas, análise de contratos. Para ser perito judicial, o engenheiro civil deve se cadastrar no site do Tribunal de Justiça. A especialização na área de perícias através de cursos e pós graduações, não é pré-requisito para a nomeação do perito, porém recomenda-se que o profissional tenha estes aperfeiçoamentos, pois o conhecimento técnico deve estar aliado ao conhecimento dos trâmites e linguajar jurídico. A perícia judicial requer idoneidade e imparcialidade. O profissional deverá ter habilidades com a escrita, ter espírito investigativo aguçado, ser detalhista e gostar dos trabalhos de escritório e de pesquisa. Os procedimentos consistem em: Nomeação do profissional pelo Juiz, Intimação das partes para apresentação de quesitos, Elaboração e aceitação da proposta de honorários, Marcação da vistoria, Estudos, pesquisas e diligências, Entrega do Laudo Pericial, Esclarecimentos técnicos às partes. O laudo pericial deverá conter no mínimo: a exposição do objeto da perícia, a análise técnica ou científica realizada pelo perito; a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou, resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz e pelas partes. No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões. É vedado ao perito emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. A Avalie Engenharia, através de seus profissionais já participou de mais de 500 perícias judiciais, sempre primando pela imparcialidade, investigação e conhecimento técnico.

A avaliação de imóveis urbanos fundamenta-se em métodos científicos e visa determinar a sua expressão monetária, na data de referência da vistoria ou exame. Portanto, avaliar um bem significa encontrar a quantia mais provável pela qual a transação deve ser concretizada, de forma que os procedimentos adotados sejam explicitados em um laudo de avaliação e estejam de acordo com o estabelecido na NBR 14653-1, 2,4 e 7, publicadas pela ABNT. A NBR 14653-1 define avaliação como: análise técnica para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data, realizada por engenheiro de avaliações. A elaboração do laudo de avaliação de bens, é uma atividade que envolve responsabilidade técnica, civil e criminal e os resultados dos trabalhos dependem, fundamentalmente, da experiência do engenheiro de avaliações e dos seus conhecimentos técnicos em relação à matéria. Deve ser isenta e realizada por um profissional/empresa independente, que não tenha interesses na comercialização do bem. A execução de um Laudo realizado dentro dos preceitos das Normas pertinentes e elaborado por profissional habilitado, minimiza subjetivismo da avaliação, permitindo a especificação do nível de fundamentação, que os laudos sejam auditados, e que nos processos judiciais e arbitragem o debate seja técnico. Apura o valor de mercado e os valores específicos, apresenta enfoques metodológicos para diversas finalidades e natureza dos bens e é compatível às normas internacionais de avaliações. Diversos fatores podem interferir no valor de um imóvel. As variáveis geralmente testadas e utilizadas estão relacionadas à: localização, tamanho, forma geométrica, relevo, possibilidade de enchentes, tipo da via, posição, estado de conservação, padrão construtivo, idade da edificação, entre outros. A vistoria técnica tem por objetivo a correta identificação destas caraterísticas. As avaliações de bens podem ter diversas finalidades, entre elas cita-se: Avaliações para compra e venda - Para chegar ao valor de mercado, o Engenheiro de Avaliações considera o estado de conservação e as características do imóvel, bem como do terreno e da região em que se encontra, além de questões mercadológicas como liquidez do bem e as tendências do setor. Avaliações para garantia bancárias - Cada instituição bancária possui regulamentos e políticas internas para aceitação dos trabalhos de avaliação e, por isso, é de grande importância que o avaliador, além de seguir as normas de avaliações vigentes, esteja em conformidade com os requisitos da instituição financeira na qual presta o serviço. No aspecto gerencial, cada instituição bancária possui parâmetros próprios para definir o risco sobre os valores envolvidos nas operações. As decisões são embasadas nos laudos de avaliação usualmente elaborados pelas empresas ou profissionais relacionados à engenharia de avaliações. É sempre importante o profissional de avaliações analisar e se manifestar sobre aspectos que podem limitar a aceitação de um bem, tais como: áreas encravadas; tipo de parte e frações de imóveis não delimitadas fisicamente; áreas unificadas fisicamente constituídas por diversas matrículas, sem delimitação física e cuja documentação impossibilita a localização individualizada de cada matrícula; áreas unificadas fisicamente constituídas por diversas matrículas, sem delimitação física individualizada e com edificação de diversas benfeitorias sobre o terreno. Avaliações Patrimoniais - São diversas as situações em que se torna necessária a realização de avaliações de bens patrimoniais. Uma das razões mais frequentes é a mensuração da diferença entre o valor de mercado de um bem e seu valor contábil, que pode se tornar importante para a contabilidade, fazendo com que a avaliação do patrimônio se faça necessária para fins de ajuste de avaliação patrimonial ou gestão do patrimônio da empresa. Conhecer o valor real do patrimônio líquido da empresa pode ser de suma importância para muitas decisões cruciais da administração. Outra situação em que é necessária a avaliação de bens é nas partilhas, originárias de inventários ou divórcios. Avaliação para valor locatício - Pode ser requisitada tanto pelos locatários como pelos locadores, com intuito de determinar, aumentar ou reduzir o valor do aluguel. Com um laudo de avaliação bem embasado tecnicamente as partes poderão evitar desgaste e perda de tempo ajuizando uma ação desnecessária. Os engenheiros da Avalie Engenharia, possuem especialização em avaliação de imóveis e experiencia na área, executando há mais de 10 anos avaliações para os mais diversos fins, atuando como assistentes técnicos e como peritos judiciais.

A realização da vistoria preliminar é uma exigência da NBR 12722/1992 - Discriminação de serviços para construção de edifícios, conforme item 4.1.10.: “Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria,...” O Relatório Técnico de Vistoria Preliminar de Vizinhança, tem como finalidade proteger o construtor contra qualquer tipo de reclamação indevida, vinda por parte das edificações vizinhas, que procure indicar a construção da obra como culpada de patologias pré-existentes. Da mesma forma garante o direito dos proprietários dos imóveis vizinhos às devidas reparações de manifestações patológicas que porventura venham acontecer em decorrência das obras. Não existe padronização com relação ao raio de influência da obra, deverá ser analisado caso a caso, conforme as características obra e da vizinhança, porém, é consenso que deve atingir pelos menos todos os confrontantes diretos do terreno. A Vistoria Preliminar deverá ser executada por profissional legalmente habilitado e com experiência na área de perícias. No relatório técnico o vistoriador deverá inserir a planta de localização de todas a edificações vistoriadas, registrar todas características construtivas do imóvel, e as anomalias existentes, tais como: rachaduras, trincas, fissuras, vidros quebrados, problemas com esquadrias, revestimentos de paredes e pisos, recalques, infiltrações, enfim, tudo o que possa ser afetado pelo processo construtivo da futura obra. O registro das anomalias, bem como a caracterização do imóvel é acompanhado de um registro fotográfico técnico, recomenda-se que seja elaborado um croqui com a localização das fotos e das anomalias, capaz de comparar o estado do imóvel antes e depois das obras. Esta atitude além de revelar bom senso do construtor, demonstra aos proprietários dos imóveis vizinhos a preocupação com a solidez de seu patrimônio, bem como o bem-estar de seus moradores, que sofrerão por algum tempo o incômodo das obras. A Avalie Engenharia realiza Vistorias Preliminares há mais de 10 anos, possuindo metodologia própria, a qual atente todos os preceitos das Normas pertinentes e permite aos empreendedores e aos proprietários dos imóveis vistoriados, comparar de forma efetiva as condições do imóvel antes e depois da realização das obras. Construtor, evite conflitos e prejuízos desnecessários, contrate a vistoria preliminar de vizinhança e demonstre sua preocupação com patrimônio de seus vizinhos. Proprietários de imóveis que possam ser atingidos pelas obras, exijam a vistoria preliminar do empreendedor/construtor, caso não seja atendido, você mesmo pode realizar a vistoria e resguardar seus direitos.

A Norma Brasileira de Inspeção Predial, teve sua primeira edição lançada em 21/05/2020. Tratando-se da ABNT NBR 16747 – Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos. Define inspeção predial como: “processo de avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, de forma sistêmica e predominantemente sensorial (na data da vistoria, considerando os requisitos dos usuários.” A inspeção predial tem a função de realizar uma análise do tipo “clínica geral”, pois visa a verificação da edificação de forma global, constando o estado de conservação e funcionamento de todos os sistemas e subsistemas de uma edificação. Visa fazer o acompanhamento do funcionamento da edificação ao longo de sua vida útil, de forma a instruir o plano de manutenção e operação, verificar e orientar uso adequado de forma que esta atinja sua vida útil em condições mínimas de segurança e habitabilidade. Portanto, a sua realização e a implantação de seus termos, influencia diretamente no estado de conservação e funcionamento dos edifícios e traz diversos benefícios aos proprietários e moradores, como: maior segurança; valorização do imóvel; aumento na vida útil do imóvel; menor necessidade de reparos futuros. Grandes tragédias e acidentes de menores proporções podem acontecer frequentemente em qualquer ambiente, sobretudo se o local e seus equipamentos não passam por manutenção preventiva na periodicidade adequada. Frequentemente ouve-se relatos e vivencia-se a ocorrência de acidentes nos sistemas construtivos como: desabamentos totais, quedas de marquises, incêndios devido a curtos-circuitos, explosão por deficiências nas instalações de gás, queda de pastilhas e outros revestimentos, inundações por deficiências nas instalações hidro sanitárias entre outros tantos. A maioria destes eventos maioria pode ser evitada com a realização e implantação das recomendações descritas no Laudo de Inspeção Predial. A abrangência da avalição de desempenho na inspeção predial deve considerar no mínimo os seguintes requisitos: a) segurança: estrutural, contra incêndio, no uso e na operação. b) Habitabilidade: estanqueidade, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade. c) Sustentabilidade: durabilidade e manutenibilidade. A etapas da inspeção predial, devem considerar no mínimo os seguintes itens: levantamento de dados e documentação; análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados; anamnese para identificação de caraterísticas construtivas da edificação, como idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas; classificação das irregularidades constatadas; recomendações de ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas e subsistemas; organização de prioridades; avaliação da manutenção; avaliação do uso; redação e emissão do Laudo. As inspeções prediais devem ser realizadas apenas por profissionais habilitados, devidamente registrados nos conselhos profissionais pertinentes dentro das respectivas atribuições profissionais contempladas na legislação vigente. Devido a necessidade da análise de caráter global da edificação, esta possui caráter multidisciplinar e pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações. Nos edifícios residenciais e comerciais os síndicos são os responsáveis por manter em ordem a Inspeção Predial, contratando o profissional competente para elaborar o laudo técnico e colocando em prática o que for instruído no documento. Caso contrário, poderão responder civil e criminalmente por danos que prejudiquem a edificação e as pessoas. No caso dos síndicos, a tomadas de decisão são mais complexas, porque há a necessidade de conciliar os interesses coletivos com o que é melhor para a edificação, no que diz respeito à segurança e manutenção. Sendo assim, a Inspeção Predial é um importante instrumento de trabalho, capaz de alertar o síndico sobre suas responsabilidades e de prever os perigos que os moradores e terceiros estão ou estarão expostos, caso a manutenções e correções não sejam efetuadas. A Avalie Engenharia Ltda, possui profissionais experientes e especializados na área de perícias e avaliação de imóveis. Entre em contato para a realização de um orçamento.

A vistoria preliminar é fundamental para quem está alugando, comprando ou recebendo um imóvel, pois, é ela que garantirá que ele se encontra, de fato, com as condições prometidas pelo vendedor ou locador, em consonância com o que foi especificado no contrato, no memorial descritivo e nos folders publicitários. Trata-se de um instrumento de defesa para quem está comprando e até mesmo vendendo o imóvel, pois traz mais segurança jurídica para os envolvidos e minimiza as chances de alguns defeitos aparentes ou ocultos passarem despercebidos, possibilitando eventuais reparos antes da conclusão da negociação. A vistoria deve ser realizada de um profissional habilitado, com formação nas áreas relacionadas à construção civil, preferencialmente com formação e experiência na área pericial, que poderá verificar as especificações, a conformidade com memorial descritivo, condições de acabamentos, anomalias que denunciem problema estruturais, instalações elétricas e hidráulicas, dentre outros itens. Todas as desconformidades serão registradas no documento de vistoria, o qual será configurado como um laudo, devidamente acompanhadas de fotos e documentos comprobatórios, tendo sua ocorrência justificada segundo parâmetros técnicos aceitáveis. Portanto, só alugue, compre, ou receba um imóvel comprado na planta, se tudo estiver dentro de parâmetros técnicos aceitáveis. Evitando assim possíveis prejuízos, desgastes e até ações judiciais. A Avalie Engenharia possui larga experiência nesta área de vistorias e avaliação das condições técnicas do imóvel. Trabalhamos há mais de 15 anos, atuando como peritos em ações judiciais e prestando assistência técnica para empresas e pessoas físicas. Vai comprar, alugar ou receber um imóvel, faça contato e verifique que os custos para a realização de uma vistoria qualificada, são baixos considerando os problemas que podem advir do recebimento de imóvel com problemas construtivos.

A execução dos estudos para a verificação de divisas, requer a análise da cadeia dominial dos imóveis envolvidos diretamente, e de alguns imóveis do entorno. A cadeia dominial do imóvel consiste em um estudo realizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis para um determinado imóvel, identificado através do nº da matrícula. Contempla o acompanhamento da sequência cronológica e registro de todas as transmissões ocorridas sobre o mesmo terreno, abrange a partir do proprietário atual até a origem da titularidade. No Brasil existem dois tipos de títulos dominiais, que são as transcrições e as matrículas. A transcrição de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, foi iniciada através do Decreto 4.857, no ano de 1.939. O registro baseava-se em transcrever as transmissões no Livro de Transcrição, este modelo de registro evidenciava os dados pessoais dos proprietários, sendo o imóvel em si figurado apenas como o objeto daquele registro, por este motivo as transcrições apresentavam descrição precária referente ao imóvel. Um fato importante nos registros de transcrições é que quando um imóvel sofria uma alteração de proprietários, por exemplo, um novo número de transcrição era gerado, sendo o número de transcrição anterior finalizado. Já nas matrículas, quando ocorrem transmissões de propriedade (compra e venda), o número da matrícula permanece o mesmo, sofrendo alteração na numeração da matrícula nos casos de desmembramentos e unificações, por exemplo. A regulamentação para utilização do Livro de Matrículas no Cartório de Registro de Imóveis entrou em vigor no dia 31 de dezembro de 1.975, chamada de Lei dos Registros Públicos, a qual alterou algumas práticas cartorárias, inclusive na esfera do cartório de Registro de Imóveis. A mudança na lei para o Cartório de Registro de Imóveis não excluiu a validade do sistema anterior, tampouco mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição. Isso significa que os imóveis que foram registrados no livro de transcrição e porventura, não passaram por atualizações, permanecem registrados no livro de transcrições. Os dados constantes na matrícula deveriam caracterizar a correta localização, descrição e benfeitorias do imóvel. Na sequência, informações a respeito das transmissões e atuais proprietários, averbações e outras anotações localizadas na matrícula do imóvel. Porém, ao se observar os documentos de propriedade registrados em cartórios, é frequente encontrar descrições errôneas, que não representam com acurácia a real posição da parcela na superfície física, ocasionando problemas, dentre eles, o principal é a incerteza dos reais limites dos imóveis e consequentemente, discussões sobre as divisas. A caracterização de um imóvel com relação aos seus limites e confrontações é necessária para se definir univocamente a propriedade urbana. Contudo, a inexistência de referenciais teóricos e normativos que estabeleçam procedimentos corretos e padronizados para seguir, faziam com que descrições fossem inconsistentes, incompletas e, por vezes, erradas, dificultando a materialização dos limites descritos em documentos dominiais registrados nos Cartórios de Registro de Imóveis Brasileiros. Estas deficiências e falta de clareza dos documentos dominiais, faz com que existam questionamentos sobre as divisas dos imóveis, e o consequente surgimento de inúmeras ações judiciais. Para o estudo deste tipo de Laudo Pericial, faz-se necessário também o levantamento topográfico da área em estudo, ou seja, os imóveis envolvidos e seu entorno. A quantidade de imóveis no entorno a serem estudados, dependerá de cada caso. Para o estudo dos títulos dominiais a Avalie Engenharia utiliza um método próprio, no qual é montada toda a cadeia de títulos em forma de esquema gráfico. Neste esquema é possível visualizar a origem dos títulos, seus desmembramentos, unificações, vendas, datas e confrontações. Estas informações dispostas de forma ordenada, permitem a verificação de inconsistências da cadeia dominial, e as possíveis causas dos questionamentos dos envolvidos. Após esta análise, são traçados os polígonos indicados nos títulos, materializando o perímetro do imóvel. O resultado deste estudo é sobreposto ao levantamento topográfico atual do local. Através desta sobreposição é possível verificar de forma visual onde estão as divergências entre os títulos e a ocupação real dos imóveis. Este tipo de trabalho assemelha-se à montagem de um quebra cabeça, onde o local das peças é testado e encaixado na configuração adequada a situação local e aos documentos estudados. Este estudo pode e deve ser contratado por um ou mais proprietários, quando surgirem impasses relativos as divisas, de modo a se evitar custos com ações judiciais. Porém, quando os confrontantes não entram em acordo sobre a localização de suas divisas, geralmente procuram meios judiciais para resolver a questão, nas chamadas Ações Reais Imobiliárias. A “ação real” provém de uma variação da expressão “direito real”, do latim “jus in re” que significa “direito sobre a coisa”. Sendo assim, aquele que tem direito sobre um bem móvel ou imóvel, é o proprietário legal e está sujeito de uma ação real. Como exemplo de ações reais, pode-se definir: usucapião, reconhecimento de um usufruto, uso ou habitação, hipoteca, penhor, propriedade fiduciária, entre outros. Neste tipo de ação o Juiz geralmente nomeia um Perito de sua confiança que realizará os estudos sobre as questões divergentes. Através de seus profissionais, a empresa Avalie Engenharia, já realizou mais de 80 Laudos Judiciais, envolvendo questões de divisas de imóveis.

O assistente técnico em um processo judicial é contratado pelos Autores e Réus, e tem a função de auxiliar os advogados na defesa de seus clientes, no que diz respeito ao aspecto técnico da engenharia civil. Ele pode atuar desde a propositura da ação, elaborando um parecer técnico que embase as alegações iniciais, indicando de forma assertiva e técnica o que realmente o Autor pode atribuir ao Réu. O Réu também pode contratar um assistente técnico para verificar se o alegado pelo Autor faz sentido e de que outras formas técnicas o problema pode ser analisado. No momento em que o Juiz nomear um perito os assistentes técnicos podem elaborar quesitos para serem respondidos pelo perito. Cada assistente técnico formulará seus quesitos de forma a conduzir a investigação e análise que melhor lhe favorecer. Apesar de o assistente técnico não ser um auxiliar da justiça e não ter compromisso com a imparcialidade como o perito, cabe ao profissional ter ética e fazer análises técnicas, demonstrando que um problema pode ter diversas origens. No dia da perícia o assistente técnico poderá acompanhar o perito judicial e demonstrar seu ponto de vista, auxiliando também com informações sobre o histórico dos problemas, fotos e documentações. Após a entrega do Laudo Pericial o assistente técnico, o analisará e dependendo do caso poderá fazer um parecer técnico de contestação, demonstrando possíveis equívocos do perito ou pontos de vista diferentes. Também poderá elaborar quesitos complementares para esclarecer pontos que não tenham sido abordados pelo Perito, porém que façam parte da análise técnica inicialmente prevista. As partes têm o direito de indicar um ou mais assistentes técnicos no processo, conforme art. 465, § 1º, II do Código de Processo Civil- CPC. O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos. A contratação pelas partes de um profissional experiente na área de perícias e laudos é de fundamental importância para os esclarecimentos das questões, pois os advogados e as partes na maioria das vezes não possuem conhecimento técnico de engenharia, para fazer um acompanhamento junto ao perito. Com os assistentes técnicos envolvidos, serão 3 pontos de vistas sobre um assunto técnico, os quais podem ou não coincidir, porém a discussão é enriquecedora e auxilia as conclusões do perito judicial.