{"id":2295,"date":"2020-05-16T16:49:59","date_gmt":"2020-05-16T16:49:59","guid":{"rendered":"https:\/\/avalieengenharia.com\/site\/?p=2295"},"modified":"2020-05-26T20:46:15","modified_gmt":"2020-05-26T20:46:15","slug":"avaliacao-de-imoveis-urbanos-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avalieengenharia.com\/site\/avaliacao-de-imoveis-urbanos-2\/","title":{"rendered":"Verifica\u00e7\u00e3o de divisas de im\u00f3veis"},"content":{"rendered":"

Verifica\u00e7\u00e3o de divisas de im\u00f3veis<\/h3>\n

 <\/p>\n

A execu\u00e7\u00e3o dos estudos para a verifica\u00e7\u00e3o de divisas, requer a an\u00e1lise da cadeia dominial dos im\u00f3veis envolvidos diretamente, e de alguns im\u00f3veis do entorno.<\/h5>\n
A cadeia dominial do im\u00f3vel consiste em um estudo realizado junto ao Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis para um determinado im\u00f3vel, identificado atrav\u00e9s do n\u00ba da matr\u00edcula. Contempla o acompanhamento da sequ\u00eancia cronol\u00f3gica e registro de todas as transmiss\u00f5es ocorridas sobre o mesmo terreno, abrange a partir do propriet\u00e1rio atual at\u00e9 a origem da titularidade.<\/h5>\n
No Brasil existem dois tipos de t\u00edtulos dominiais, que s\u00e3o as transcri\u00e7\u00f5es e as matr\u00edculas.<\/h5>\n
A transcri\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, foi iniciada atrav\u00e9s do Decreto 4.857, no ano de 1.939. O registro baseava-se em transcrever as transmiss\u00f5es no Livro de Transcri\u00e7\u00e3o, este modelo de registro evidenciava os dados pessoais dos propriet\u00e1rios, sendo o im\u00f3vel em si figurado apenas como o objeto daquele registro, por este motivo as transcri\u00e7\u00f5es apresentavam descri\u00e7\u00e3o prec\u00e1ria referente ao im\u00f3vel.<\/h5>\n
Um fato importante nos registros de transcri\u00e7\u00f5es \u00e9 que quando um im\u00f3vel sofria uma altera\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rios, por exemplo, um novo n\u00famero de transcri\u00e7\u00e3o era gerado, sendo o n\u00famero de transcri\u00e7\u00e3o anterior finalizado. J\u00e1 nas matr\u00edculas, quando ocorrem transmiss\u00f5es de propriedade (compra e venda), o n\u00famero da matr\u00edcula permanece o mesmo, sofrendo altera\u00e7\u00e3o na numera\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula nos casos de desmembramentos \u00a0e unifica\u00e7\u00f5es, por exemplo.<\/h5>\n
A regulamenta\u00e7\u00e3o para utiliza\u00e7\u00e3o do Livro de Matr\u00edculas no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis entrou em vigor no dia 31 de dezembro de 1.975, chamada de Lei dos Registros P\u00fablicos, a qual alterou algumas pr\u00e1ticas cartor\u00e1rias, inclusive na esfera do cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/h5>\n
A mudan\u00e7a na lei para o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis n\u00e3o excluiu a validade do sistema anterior, tampouco mudou a situa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis registrados no livro de transcri\u00e7\u00e3o. Isso significa que os im\u00f3veis que foram registrados no livro de transcri\u00e7\u00e3o e porventura, n\u00e3o passaram por atualiza\u00e7\u00f5es, permanecem registrados no livro de transcri\u00e7\u00f5es.<\/h5>\n
Os dados constantes na matr\u00edcula deveriam caracterizar a correta localiza\u00e7\u00e3o, descri\u00e7\u00e3o e benfeitorias do im\u00f3vel. Na sequ\u00eancia, informa\u00e7\u00f5es a respeito das transmiss\u00f5es e atuais propriet\u00e1rios, averba\u00e7\u00f5es e outras anota\u00e7\u00f5es localizadas na matr\u00edcula do im\u00f3vel. Por\u00e9m, ao se observar os documentos de propriedade registrados em cart\u00f3rios, \u00e9 frequente encontrar descri\u00e7\u00f5es err\u00f4neas, que n\u00e3o representam com acur\u00e1cia a real posi\u00e7\u00e3o da parcela na superf\u00edcie f\u00edsica, ocasionando problemas, dentre eles, o principal \u00e9 a incerteza dos reais limites dos im\u00f3veis e consequentemente, discuss\u00f5es sobre as divisas.<\/h5>\n
A caracteriza\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel com rela\u00e7\u00e3o aos seus limites e confronta\u00e7\u00f5es \u00e9 necess\u00e1ria para se definir univocamente a propriedade urbana. Contudo, a inexist\u00eancia de referenciais te\u00f3ricos e normativos que estabele\u00e7am procedimentos corretos e padronizados para seguir, faziam com que descri\u00e7\u00f5es fossem inconsistentes, incompletas e, por vezes, erradas, dificultando a materializa\u00e7\u00e3o dos limites descritos em documentos dominiais registrados nos Cart\u00f3rios de Registro de Im\u00f3veis Brasileiros.<\/h5>\n
Estas defici\u00eancias e falta de clareza dos documentos dominiais, faz com que existam questionamentos sobre as divisas dos im\u00f3veis, e o consequente surgimento de in\u00fameras a\u00e7\u00f5es judiciais.<\/h5>\n
Para o estudo deste tipo de Laudo Pericial, faz-se necess\u00e1rio tamb\u00e9m o levantamento topogr\u00e1fico da \u00e1rea em estudo, ou seja, os im\u00f3veis envolvidos e seu entorno. A quantidade de im\u00f3veis no entorno a serem estudados, depender\u00e1 de cada caso.<\/h5>\n
Para o estudo dos t\u00edtulos dominiais a Avalie Engenharia utiliza um m\u00e9todo pr\u00f3prio, no qual \u00e9 montada toda a cadeia de t\u00edtulos em forma de esquema gr\u00e1fico. Neste esquema \u00e9 poss\u00edvel visualizar a origem dos t\u00edtulos, seus desmembramentos, unifica\u00e7\u00f5es, vendas, datas e confronta\u00e7\u00f5es. Estas informa\u00e7\u00f5es dispostas de forma ordenada, permitem a verifica\u00e7\u00e3o de inconsist\u00eancias da cadeia dominial, e as poss\u00edveis causas dos questionamentos dos envolvidos.<\/h5>\n
Ap\u00f3s esta an\u00e1lise, s\u00e3o tra\u00e7ados os pol\u00edgonos indicados nos t\u00edtulos, materializando o per\u00edmetro do im\u00f3vel. O resultado deste estudo \u00e9 sobreposto ao levantamento topogr\u00e1fico atual do local. Atrav\u00e9s desta sobreposi\u00e7\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel verificar de forma visual onde est\u00e3o as diverg\u00eancias entre os t\u00edtulos e a ocupa\u00e7\u00e3o real dos im\u00f3veis.<\/h5>\n
Este tipo de trabalho assemelha-se \u00e0 montagem de um quebra cabe\u00e7a, onde o local das pe\u00e7as \u00e9 testado e encaixado na configura\u00e7\u00e3o adequada a situa\u00e7\u00e3o local e aos documentos estudados.<\/h5>\n
Este estudo pode e deve ser contratado por um ou mais propriet\u00e1rios, quando surgirem impasses relativos as divisas, de modo a se evitar custos com a\u00e7\u00f5es judiciais. Por\u00e9m, quando os confrontantes n\u00e3o entram em acordo sobre a localiza\u00e7\u00e3o de suas divisas, geralmente procuram meios judiciais para resolver a quest\u00e3o, nas chamadas A\u00e7\u00f5es Reais Imobili\u00e1rias. A \u201ca\u00e7\u00e3o real\u201d prov\u00e9m de uma varia\u00e7\u00e3o da express\u00e3o \u201cdireito real\u201d, do latim \u201cjus in re\u201d <\/em>que significa \u201cdireito sobre a coisa\u201d. Sendo assim, aquele que tem direito sobre um bem m\u00f3vel ou im\u00f3vel, \u00e9 o propriet\u00e1rio legal e est\u00e1 sujeito de uma a\u00e7\u00e3o real. Como exemplo de a\u00e7\u00f5es reais, pode-se definir: usucapi\u00e3o, reconhecimento de um usufruto, uso ou habita\u00e7\u00e3o, hipoteca, penhor, propriedade fiduci\u00e1ria, entre outros.<\/h5>\n
Neste tipo de a\u00e7\u00e3o o Juiz geralmente nomeia um Perito de sua confian\u00e7a que realizar\u00e1 os estudos sobre as quest\u00f5es divergentes. Atrav\u00e9s de seus profissionais, a empresa Avalie Engenharia, j\u00e1 realizou mais de 80 Laudos Judiciais, envolvendo quest\u00f5es de divisas de im\u00f3veis.<\/h5>\n
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Imagem 1- Exemplo de esquema gr\u00e1fico montado para a an\u00e1lise das divisas de um im\u00f3vel.<\/em><\/h5>\n
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Imagem 2 \u2013 Execu\u00e7\u00e3o de levantamento topogr\u00e1fico para a confronta\u00e7\u00e3o com os dados existentes nas matr\u00edculas.<\/em><\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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